金融界《天眼》，追蹤監(jiān)管動(dòng)態(tài)，洞察股市黑洞，護(hù)航投資之路。

   2017年，房地產(chǎn)遭遇了史上最嚴(yán)調(diào)控年，110城250道令牌前無古人。

   2018年初，碧桂園第一次沒有對(duì)外公布銷售目標(biāo)，但年會(huì)上楊國強(qiáng)還是喊出了質(zhì)量“五星級(jí)”，銷售8000億；多年沒有對(duì)外公布目標(biāo)的萬科仍舊“我行我素 ”，將“去地產(chǎn)化”的號(hào)角吹得最響；恒大沒有藏著掖著，將目標(biāo)定在了5500億元。

    第一梯隊(duì)喊完后，剩下的相繼跟上，不完全統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)房企中56家提出了年度銷售目標(biāo)，號(hào)稱“帝王收割機(jī)”的泰禾繡口一吐，就是2000億的“盛唐”。

   資本寒冬里，房企終于交上2018年期末成績(jī)單，每一個(gè)數(shù)字背后都有不一樣的故事……

   寒冬里的土壕

   盡管碧桂園坍塌不斷，萬科喊著“活下去”，恒大增長不足兩位數(shù)，但是房企三甲依舊毫無懸念，并且富得流油。

   克爾瑞的數(shù)據(jù)，碧桂園7287億元蟬聯(lián)第一，萬科6069億元重回行業(yè)第二，恒大5511億元的位居第三。

   十強(qiáng)幾乎都是老面孔，被賈躍亭坑哭的孫宏斌“情場(chǎng)失意賭場(chǎng)得意”，融創(chuàng)4600億元逼近三甲，1年猛增1000個(gè)小目標(biāo)。唯一的變化是華夏幸福，抱平安大腿換平安，最終還是被新城控股擠出了前十。

   在樓市的寒冬里，top10門檻突破2000億元，千億房企的數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)充，2017年僅為17家，可短短一年時(shí)間就變成了30家。

  另類萬科

  2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏，房地產(chǎn)板塊也一波三折，1月市值達(dá)到頂峰時(shí)，高達(dá)5.89萬億，最低的時(shí)候，只有3.49萬億，高低懸殊2.4萬億。

  板塊大跌后，房企們開啟了回購潮。千億龍頭中國恒大、碧桂園率先斥資2.86億元、2.88億元，龍光地產(chǎn)、中國金茂、龍湖地產(chǎn)、中駿置業(yè)等等紛紛跟進(jìn)。

  天眼君獲得的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這場(chǎng)市值保衛(wèi)戰(zhàn)可謂轟轟烈烈。保利地產(chǎn)回購2.6億股，拿下回購股數(shù)最多冠軍；恒大集團(tuán)耗資33.6億元，成為回購金額最大金主；而碧桂園則將回購周期拉得最長，也摘了個(gè)頭牌；世茂地產(chǎn)成為回購次數(shù)冠軍，一年回購竟有30起。

  萬科是這場(chǎng)回購潮中異類，股價(jià)一度腰斬，手握1500億重金，卻沒有回購一股，大概是不想為姚老板的減持搭臺(tái)，去年下半年，作為“寶萬之爭(zhēng)”的尾聲，姚老板終于開始了撤退的腳步，陸續(xù)減持5.52億股。

  萬科沒有回購，倒也沒有閑著，沒有買買買股票，卻在買買買土地，一面斥資30億元控股了多家華夏幸福子公司，一面又接盤恒大旗下嘉凱城4座城市的項(xiàng)目……

  泰禾的牛皮

  一面是嚴(yán)調(diào)控下房企股價(jià)萎靡，一面是房企業(yè)績(jī)整體靚麗。天眼發(fā)現(xiàn)，不少房企已超額完成全年預(yù)定目標(biāo)，而且平均完成率高達(dá)9成。

   沒有完成目標(biāo)的反而成了少數(shù)，行業(yè)大哥碧桂園盡管也沒有完成目標(biāo)，但是更受關(guān)注的卻是泰禾，一切都是因?yàn)橐粋€(gè)牛皮。

   遙想2017年末，黃其森高調(diào)立了2000億flag，泰禾股價(jià)一夜吃了“金戈”，一個(gè)月漲了1.5倍，看不下去的深交所隨即發(fā)函問詢。

   一年過去，業(yè)績(jī)平平的泰禾股價(jià)打回原形，如果不是12月打雞血，缺口金額遠(yuǎn)不止700億元，當(dāng)初吹下的2000億泡沫在終究化作一個(gè)幻影。

   比銷售沒達(dá)標(biāo)更要命的是高企的負(fù)債。天眼君看下了泰禾去年三季報(bào)（年報(bào)尚未公布），集團(tuán)整體負(fù)債已達(dá)2000億元，較年初增加200多億。其中，短期流動(dòng)性負(fù)債800多億元，而泰禾手里的現(xiàn)金僅有100億元。最致命的是，泰禾84.78％的資產(chǎn)負(fù)債率就要觸及發(fā)改委定下的“85％資產(chǎn)負(fù)債率”紅線。

   垮塌的2018

   2018年的房企江湖分外吵雜，維權(quán)聲、打砸聲、坍塌聲，聲聲入耳……

   “高周轉(zhuǎn)”的碧桂園率先出事，“五星級(jí)”家遭遇了“最猛”垮塌；王石締造的情懷房企，在郁亮手中按下了快進(jìn)鍵，萬科“質(zhì)量標(biāo)桿”的招牌也被砸了個(gè)粉碎。

    天眼君統(tǒng)計(jì)，碧桂園1年出事10余次，塌遍大江南北；萬科則逢1水逆，1月11月相繼坍塌。事故當(dāng)頭，楊國強(qiáng)親自出面道歉，沒道歉的郁亮則忙著在白銀時(shí)代高喊“活下去”。未見坍塌的許家印高調(diào)回鄉(xiāng)探親，為河南老鄉(xiāng)每人散3000塊紅包。

    許老板的政治覺悟從來都是一流，他踢球大獲成功，一堆房企老板紛紛效仿；他重金精準(zhǔn)扶貧，八獲中華慈善獎(jiǎng)；他參加兩會(huì)帶光芒四射，第二年就換成了七匹狼。他說恒大的一切都是黨和國家以及社會(huì)給的。

    當(dāng)然，恒大的2018也并非一帆風(fēng)順，與賈躍亭FF“相愛相殺”，最高13.75％的高息美元債讓天眼君“虎軀一震”。

  　2019慌不慌？

    2018年的房企江湖強(qiáng)者恒強(qiáng)，12 月 百強(qiáng)銷售規(guī)模達(dá)到 12800 億元， 創(chuàng)下歷史新高，但是同比增速持續(xù)放緩。

    四季度，“借新?lián)Q舊”、“收縮戰(zhàn)線”成為了行業(yè)關(guān)鍵詞，有媒體就多家上市房企的公告統(tǒng)計(jì)，為應(yīng)對(duì)當(dāng)年11月集中到期的兌付舊債，碧桂園、恒大、華夏幸福等多家龍頭房企大額融資“借新還舊”。僅在11月19日、20日兩天內(nèi)，8筆公司債獲準(zhǔn)及發(fā)行，金額超過200億元。

    恒大有一份研究，2019年-2021年房企將面臨債務(wù)集中兌付期。各年度規(guī)模分別為6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，單就數(shù)字看，2019年房企償債將是最困難的一年。

   “1500萬先生”任澤平一直是一個(gè)另類的存在，黨給他智慧黨給他膽，做宏觀首席時(shí)不僅干策略首席的活，A股5000點(diǎn)不是夢(mèng)，還干地產(chǎn)首席的活，一線城市房?jī)r(jià)翻一番，后來竟然都驗(yàn)證了。到了恒大，這位多頭旗手已經(jīng)大半年不談房地產(chǎn)……

    2018年9月末，萬科大喊一聲“活下去”，原來這個(gè)黑色幽默是說給自己聽的，也是說給同行聽的。