自1998年啟動(dòng)房改以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展20年。20歲，在古代是男子的弱冠之年，是女子的桃李年華，但房地產(chǎn)卻已步入下半場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)出發(fā)展不平衡、不充分，高房?jī)r(jià)爭(zhēng)議不斷。

　　作為影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一， 20年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾高歌猛進(jìn)，也曾曲折向前。回顧、反思和總結(jié)，得失均可為來(lái)者鑒。1999年-2014年間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增速甚至以超過(guò)20%的年均增速發(fā)展。與之伴隨的也包括松緊輪回的房地產(chǎn)調(diào)控。2014年-2018年，短短四年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次經(jīng)歷一輪全面刺激和史上最嚴(yán)調(diào)控。從全國(guó)一盤棋到“因城施策”，而在歷經(jīng)頻次最高力度最強(qiáng)調(diào)控年份之后，在2018年末，已經(jīng)至少有十余城市蠢蠢欲動(dòng)，發(fā)布“微松”調(diào)控措施。

　　暴利時(shí)代無(wú)疑已經(jīng)遠(yuǎn)去，擺在行業(yè)面前的是如何“活下去”、“活得久”以及“活得好”。而歷史總是輪回，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制顯然迫在眉睫。

　　450次調(diào)控措施

　　2018年依然是明顯的“調(diào)控年”，樓市調(diào)控延續(xù)了2017年的基調(diào)，重視“租購(gòu)并舉”、“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建房產(chǎn)分類階梯式消費(fèi)，解決高房?jī)r(jià)和庫(kù)存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問(wèn)題；同時(shí)注重邊調(diào)邊打，在調(diào)控的同時(shí)重點(diǎn)打擊樓市亂象，既抓典型又嚴(yán)監(jiān)管。在“因城施策”大方針指導(dǎo)之下，截止到目前，2018年全國(guó)累計(jì)出臺(tái)450次調(diào)控措施，調(diào)控頻次刷新歷史調(diào)控紀(jì)錄。

　　房?jī)r(jià)則在上下半年呈現(xiàn)涇渭分明的格局，7月，中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的口號(hào)，成為2018年樓市降溫的一個(gè)“分水嶺”，市場(chǎng)預(yù)期由“慢漲”轉(zhuǎn)為“下跌”。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，今年以來(lái)，百城均價(jià)各季度累計(jì)漲幅較去年同期均收窄，整體價(jià)格趨于穩(wěn)定。從各級(jí)城市來(lái)看，2018年1-11月各線城市累計(jì)漲幅較去年同期均收窄，其中三線城市累計(jì)漲幅回落最明顯。

　　在2018年三四季度的交接期，房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了明顯的變化：9月，中指百城房?jī)r(jià)樣本城市中有18個(gè)城市出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，數(shù)量明顯增加；11月，中指百城房?jī)r(jià)單月環(huán)比漲幅為0.27%，漲幅明顯回落，更是有31個(gè)城市出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格下跌。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的轉(zhuǎn)變，是本輪市場(chǎng)調(diào)整開啟的關(guān)鍵標(biāo)志。

　　市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)降溫發(fā)生在2018年三季度。從58安居客房產(chǎn)研究院獨(dú)家發(fā)布的信心指數(shù)來(lái)看，2018年10月，購(gòu)房者信心指數(shù)環(huán)比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月以來(lái)最低點(diǎn)，直接反映了購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變趨勢(shì)。同樣2018年10月，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)環(huán)比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以來(lái)最低點(diǎn)，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)的下降，則更能體現(xiàn)出樓市的實(shí)質(zhì)性降溫。

　　市場(chǎng)降溫也體現(xiàn)在土地市場(chǎng)以及融資難。數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍已超過(guò) 800 宗，并且9-11月25家龍頭房企拿地連續(xù)3個(gè)月低于千億 。同時(shí)房企的“融資難”在2018年體現(xiàn)得更為明顯，除了對(duì)銀行本身加強(qiáng)住房信貸管理、提高對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范外，對(duì)于基金、信托、債權(quán)發(fā)行也同步加強(qiáng)管理，房企整體的融資難度普遍偏高。

　　“調(diào)控年”亦是市場(chǎng)洗牌之年。這一年，中小房企生存困境愈發(fā)凸顯，而大中型房企則借機(jī)加大市場(chǎng)占有率。從房企來(lái)看，規(guī)?；厔?shì)在加快，不少中型房企都已經(jīng)突破千億大關(guān)，2018年前11個(gè)月，過(guò)千億門檻的房企數(shù)量已達(dá)26家，而2017年全年流水金額過(guò)千億的只有17家。尤其是不少房企抓住了上半年的銷售良機(jī)，今年上半年房企的商品房銷售面積同比增長(zhǎng)3.3%，其中住宅銷售面積同比增長(zhǎng)了14.8%，其中大中型房企上半年銷量的同比快速幅度普遍高于平均值。