我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)控至今,已兩年有余。目前,我國(guó)長(zhǎng)期形成的房?jī)r(jià)看漲預(yù)期正處在轉(zhuǎn)變的臨界點(diǎn)上,房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的影響開始向銷售量、資金端及土地市場(chǎng)傳導(dǎo),整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈降溫意味著調(diào)控已經(jīng)取得了階段性進(jìn)展,這一調(diào)控成果來之不易,意義重大。
可以說,目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路和措施是正確的、有效的。調(diào)控重點(diǎn)在于抑制房?jī)r(jià)過快上漲,避免誘發(fā)樓市危機(jī)乃至更大范圍的危機(jī),通過保持房?jī)r(jià)長(zhǎng)期基本穩(wěn)定,縮小房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間的利差,有效引導(dǎo)資金回歸實(shí)體產(chǎn)業(yè)部門,解決房地產(chǎn)投機(jī)炒作的歷史頑疾。同時(shí),實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展將不斷提高居民的收入水平。只要未來居民收入的漲幅長(zhǎng)期超過房?jī)r(jià)漲幅,不斷降低房?jī)r(jià)收入比,通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”方式,就能實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”,避免斷崖式劇烈調(diào)整。這種著眼長(zhǎng)期、主動(dòng)調(diào)整、平穩(wěn)化解的應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)策略,與當(dāng)年美國(guó)和日本房?jī)r(jià)泡沫破裂時(shí)期的著眼短期、被動(dòng)調(diào)整、劇烈波動(dòng)的特點(diǎn),形成了鮮明對(duì)比。
日本樓市泡沫破裂時(shí),首都圈和京畿圈新房均價(jià)在一年內(nèi)分別下降了34%和49%,并進(jìn)入連續(xù)十幾年的下降期。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向金融市場(chǎng)及實(shí)體產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo),導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)結(jié)束了高速發(fā)展的黃金時(shí)期,陷入了20多年的低速發(fā)展。2007年美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)房?jī)r(jià)大跌,2008年12月份標(biāo)準(zhǔn)普爾20個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)為150.54,較2007年1月份下降了26%,并進(jìn)入連續(xù)6年的下降期。
與美、日等國(guó)家不同,我國(guó)土地所有制性質(zhì)使政府部門具備了比美、日更強(qiáng)大的土地供給調(diào)整能力,調(diào)控效果在很大程度上取決于決策層的決心。如果供給主動(dòng)去匹配需求,就能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),確保調(diào)控成功。近兩年的調(diào)控實(shí)踐也已證明了這一點(diǎn)。
盡管房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍有較大貢獻(xiàn),但鞏固調(diào)控成果的意義更為重大。我國(guó)高房?jī)r(jià)問題依然突出,核心城市房?jī)r(jià)收入比保持在20以上,部分城市甚至超過30,不僅遠(yuǎn)超國(guó)際普遍認(rèn)可的水平,甚至比美國(guó)和日本樓市泡沫破裂前還高出數(shù)倍,房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲將會(huì)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此,即使短期內(nèi)會(huì)在一定程度上影響經(jīng)濟(jì)增速,但必須避免重蹈過去房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成為“空調(diào)”的覆轍。實(shí)際上,通過增加供給(包括租賃住房)來滿足剛需群體的需求,在一定程度上也能保持房地產(chǎn)投資和銷售的基本平穩(wěn)。
房地產(chǎn)調(diào)控不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展,而且與國(guó)計(jì)民生息息相關(guān),對(duì)其實(shí)行合理、適度的調(diào)控是必要的。總之,應(yīng)該通過房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持平穩(wěn),使房?jī)r(jià)漲幅低于收入和GDP增速,房?jī)r(jià)收入比逐步回落,避免美國(guó)、日本、中國(guó)香港曾經(jīng)發(fā)生的房?jī)r(jià)暴跌式調(diào)整。這是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該選擇的道路。