王健林作為中國商業(yè)地產(chǎn)巨頭,講話不無道理,因為他認(rèn)為,從現(xiàn)在算起15~20年,全國人75%變成市民,農(nóng)民大概只有20%,這個時候城市化進(jìn)程基本完成,中國的工業(yè)化也基本完成。這個時候房地產(chǎn)市場規(guī)模一定會下來,大幅度衰減,不會像現(xiàn)在幾千萬從業(yè)人員。
任志強(qiáng)一直是樓市的春天派,甚至可以稱作暴漲派。雖有“任大炮”“北毒”之稱,不幸的 是,任大炮的話總是很靈驗,他那張揚(yáng)率真的作風(fēng),反而成為“姑娘們最想嫁的人”。這次任志強(qiáng)不肯茍同王健林的觀點,也符合他一貫看漲的作風(fēng)。至少他不像某些騎墻派,一會說房價要漲,一會說房價要跌。
必須承認(rèn),王健林的話有道理。中國發(fā)展很不平衡,尤其是城鄉(xiāng)差距量大面廣,差距就是潛力, 未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。不難看出,中國的城鎮(zhèn)化步伐還要加快,將來會有更多的村落被“消滅”,更多的農(nóng)民進(jìn)城變成市民。中國城鎮(zhèn)化率現(xiàn)在 50%左右,按照國際化發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗來看,一般會在60%到70%間迎來一個拐點,從高速增長減為平穩(wěn)增長。據(jù)統(tǒng)計,近年來,中國每年有1500萬人由農(nóng)民變成了市民,城鎮(zhèn)化規(guī)模全球居首,農(nóng)民變成了市民,要在城市購房是必須的。問題是這部分人是否有能力買房,還是個未知數(shù)。從短期來看,不能把房地產(chǎn)價格 上漲的原因完全歸結(jié)到城鎮(zhèn)化層面去。而從長遠(yuǎn)看,城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)是有影響的。城鎮(zhèn)化會給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大需求。只要工業(yè)化和城鎮(zhèn)化沒有結(jié)束,那么,對住房的需求就始終存在,中國“人多地少”的基本國情也決定了住房在中國長期供應(yīng)都存在偏緊的狀態(tài)。
只有等中國工業(yè)化和城市化基本完成,中 國房地產(chǎn)行業(yè)才會進(jìn)入收縮期,房價才會出現(xiàn)真正逆轉(zhuǎn),這個階段可能10年之后才會到來。不過,屆時樓市未必就會倒。從這個層面來講,任志強(qiáng)的話也屬客觀。
中國加速工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的今天,我實在難以看到,未來房價會有太大的跌幅。至于其他的所謂地價上漲、原材料漲價、人口紅利消失、營銷成本上漲等因素就不必再說了罷。如果如任志強(qiáng)所說,老百姓的買房錢,被政府拿走了七成以上,那么,我更難看到房價下跌的理由了。
但是,樹再高,也不會漲上天??梢钥隙?,房價不會像永動機(jī)一樣,無休止地上漲。一旦中國的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程基本完成,房地產(chǎn)市場規(guī)模就會下來,甚至大幅度衰減,因為市場需求接近 飽和,房價也就是失去了上漲的根本動力?;蛟S,這已經(jīng)是十年之后的事兒了。